Proceo de invetimento imple e objetivo
A Ipanema utiliza vário veículo de invetimento para a realização da operaçõe, como SCP, FIP e FII. No cao da SCP (ociedade por cota de participação), um do mai utilizado, o invetimento é realizado de forma eficiente, tranparente e egura, podendo er auditado a qualquer tempo pelo cotita invetidor.
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Invetimento em leilõe judiciai e extrajudiciai
Comprar imóvei por valor ubtancialmente abaixo do mercado, por meio de leilõe judiciai, promover benfeitoria e lucrar com a revenda.
PROCESSO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
| identificação DAS OPORTUNIDADES | Litagem pré-elecionada do imóvei a erem leiloado no Rio de Janeiro |
| análie do proceo ou procedimento | Parecer de viabilidade jurídica (due diligence) |
| Avaliação e Valoração | Precificação do valor de mercado para venda e etabelecer o valor máximo de arrematação |
| Alienação do ativo imobiliário | Coordenar o proceo de deinvetimento. Negociação e confecção do termo contratuai |
| Getão e reforma do ativo imobiliário | Gerenciar o pagamento de taxa e tributo. Reforma para valorizar o ativo |
| Proceo judicial de regularização do alvo | Tranferência da poe e da propriedade do imóvel de forma livre e deembaraçada de débito |
Veículo tradicionai de Invetimento Imobiliário
| FII ado Fundo de Invetimento Imobiliário | FIP ado Fundo de Invetimento Patrimonial | SCP ado Sociedade em conta por participação | |
|---|---|---|---|
| Objetivo principal | Invetimento em fundo imobiliário ou SPE que erão o proprietário do Imóvel. | Invetimento em SPE que erá proprietária do Imóvel. | Invetimento em uma SCP que erá a proprietária do imóvei. |
| Getão | Time de profiionai que detém conhecimento do aunto; | Time de profiionai que detém conhecimento do aunto; | Time de profiionai que detém conhecimento do aunto; |
| Reinvetimento | Somente o principal + 5% do lucro pode er reinvetido. Há obrigatoriedade de ditribuição emetral de 95% do lucro obtido. | Poibilidade de reinvetimento de principal e lucro. Não há obrigatoriedade de ditribuição mínima de rendimento. Reinvetimento deve er realizado até o último dia do 2º mê ubequente ao deinvetimento. | Poibilidade de reinvetimento de principal e lucro. No entanto, a noa política definida no contrato da SCP, para ete lançamento em epecífico, é a ditribuição total do rendimento, do principal e do lucro, a cada venda que for realizada. |
| Regate | Não há. Somente venda da cota e terceiro; | Não há. Somente venda da cota e terceiro; | Não há. Somente venda da cota e terceiro; |
| Tributação Invetidore (PF/ PJ) | Ganho de Capital: 20% Rendimento Regra Geral: 20% Exceção: PF Iento, dede que: (i) cota etejam admitida à negociação em bola ou mercado de balcão organizado; (ii) mínimo de 50 cotita; e (iii) cotita não eja titular de cota repreentativa de 10% ou mai da totalidade de cota do FII e/ou de quantidade de cota que lhe dê direito ao recebimento de 10% ou mai do rendimento. | Ganho de Capital: 15% Rendimento Regra Geral: 15% Exceção: Não há exceção para PF/ PJ invetidore locai. | Ganho de Capital: Iento Rendimento Regra Geral: iento Exceção: Não há exceção para PF/ PJ invetidore locai. |
| Tributação da carteira | Receita Operacional: ienta (venda e compra de imóvei e dividendo da SPE). Receita financeira: Aplicaçõe de Renda Fixa e Renda Variável: 15,00% a 22,50% e ienção no recebimento de rendimento em LCI, LH, CRI e Cota de Outro FII. | Receita Operacional: Ienta (ou eja, dividendo da SPE ão iento, no entanto, a SPE é tributada – alíquota aproximada de 6,73% obre a receita bruta operacional. Receita Financeira: Ienta. | Receita Operacional: Ienta (ou eja, dividendo da SCP ão iento, no entanto, a SCP é tributada – alíquota aproximada de 6,73% obre a receita bruta operacional. Receita Financeira: Ienta. |
| Prazo para enquadramento da carteira | Não há. Ete prazo é definido no Regulamento. | Até o 2º mê ubequente à data de recebimento do recuro. | Não há prazo. Ete prazo é definido no contrato da SCP |
Proceo de Invetimento ado Leilõe Judiciai
O leilõe imobiliário podem er realizado atravé de leilõe judiciai e leilõe extrajudiciai.
Conceito Jurídico
O ben do devedore ão penhorado para erem vendido em leilão judicial, de modo que o dinheiro obtido com a venda eja revertido para o repectivo credore
Procedimento
O leilão é realizado em dua data; na primeira o valor mínimo é o da avaliação judicial; na egunda data o imóvel erá vendido até por 50% do valor da avaliação
Alto retorno
A poibilidade de comprar imóvei em leilão até pela metade do valor de mercado faz com que ete tipo de invetimento imobiliário proporcione uma alta rentabilidade
Baixo rico
O valor pago pelo arrematante fica depoitado em conta judicial vinculada ao proceo. Cao eja contatada alguma nulidade proceual, que torne nula a arrematação, o valor depoitado é inteiramente retituído, com correção.
Leilõe judiciai
| MOTIVO | Realizado por determinação de um Juiz de direito no auto de um proceo judicial, para que o valor obtido com a venda do imóvel do devedor eja revertido para o eu credore; |
| FORMA | Preencial ou Eletrônico. O licitante vencedor erá aquele que efetuar o maior lance acima do valor mínimo: Primeira data: Valor da avaliação judicial, que é realizada por um Oficial de Jutiça Avaliador; Segunda data: Até 50% abaixo do valor da avaliação judicial. |
| ARREMATAÇÃO E PAGAMENTO | à vita obre lance ofertado, mediante depóito judicial. Poderá haver etipulação em entido divero, determinando-e o pagamento de 30% à vita e o retante em até 15 dia. |
Leilõe extrajudiciai
| MOTIVO | Mai abrangente. Proveniente de alienação fiduciária em garantia, realizado por intituiçõe financeira e incorporadora, quando o devedor deixa de efetuar o pagamento da parcela do financiamento imobiliário; |
| FORMA | Preencial ou Eletrônico. Primeiro leilão: O valor mínimo de venda erá o valor indicado no contrato de alienação fiduciária ou o valor utilizado como bae de cálculo do ITBI; Segundo leilão: Valor da dívida, acrecido do encargo legai e contratuai. |
| ARREMATAÇÃO E PAGAMENTO | Variávei. Dependem do etipulado no edital de leilão. Na maioria do cao, o pagamento deverá er efetuado à vita; |
Critério de invetimento
Por meio de equipe altamente epecializada, identificar imóvei em leilõe que atendam a dua premia fundamentai:
1 – Segurança: omente adquirimo imóvei que forem previamente aprovado pela noa auditoria jurídica (100% de aertividade em mai de 556 operaçõe realizada);
2 – Lucratividade: omente adquirimo imóvei cujo noo etudo indi que tem alta lucratividade e liquidez.
Procedimento de eleção de imóvei
Por meio do noo getore, elecionamo o imóvei com bae na eguinte etapa:
(i) identificação da oportunidade de imóvei a erem leiloado, e que etejam com ubtancial deágio em relação ao valor de mercado, conforme etimado por noa equipe de conultore;
(ii) realização de criterioa auditoria jurídica (due diligence) do proceo judicial ou do procedimento extrajudicial que levou o imóvel a leilão, além da apuração de eventuai dívida e ônu que venham a incidir obre o bem, a fim de garantir que o memo eja adquirido de forma livre e deembaraçada de débito;
(iii) e o etudo de viabilidade jurídica for poitivo, por meio do noo comitê interno de invetimento, verificamo a capacidade lucrativa de cada operação, decidindo o valor máximo do lance para arrematação de cada imóvel, coniderando o cuto envolvido, a etimativa do valor de mercado, a liquidez e a finalidade do invetimento.