Processo de investimento simples e objetivo
A Ipanema utiliza vários veículos de investimento para a realização das operações, como SCP, FIP e FII. No caso da SCP (sociedade por cota de participação), um dos mais utilizados, o investimento é realizado de forma eficiente, transparente e segura, podendo ser auditado a qualquer tempo pelo cotista investidor.
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Investimento em leilões judiciais e extrajudiciais
Comprar imóveis por valor substancialmente abaixo do mercado, por meio de leilões judiciais, promover benfeitorias e lucrar com a revenda.
PROCESSO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
| identificação DAS OPORTUNIDADES | Listagem pré-selecionada dos imóveis a serem leiloados no Rio de Janeiro |
| análise do processo ou procedimento | Parecer de viabilidade jurídica (due diligence) |
| Avaliação e Valoração | Precificação do valor de mercado para venda e estabelecer o valor máximo de arrematação |
| Alienação dos ativos imobiliários | Coordenar o processo de desinvestimento. Negociação e confecção dos termos contratuais |
| Gestão e reforma dos ativos imobiliários | Gerenciar o pagamento de taxas e tributos. Reforma para valorizar os ativos |
| Processo judicial de regularização do alvo | Transferência da posse e da propriedade do imóvel de forma livre e desembaraçada de débitos |
Veículos tradicionais de Investimento Imobiliário
| FII – Fundo de Investimento Imobiliário | FIP – Fundo de Investimento Patrimonial | SCP – Sociedade em conta por participação | |
|---|---|---|---|
| Objetivo principal | Investimento em fundo imobiliário ou SPE que serão os proprietários do Imóvel. | Investimento em SPE que será proprietária do Imóvel. | Investimento em uma SCP que será a proprietária dos imóveis. |
| Gestão | Time de profissionais que detém conhecimento do assunto; | Time de profissionais que detém conhecimento do assunto; | Time de profissionais que detém conhecimento do assunto; |
| Reinvestimento | Somente o principal + 5% do lucro pode ser reinvestido. Há obrigatoriedade de distribuição semestral de 95% do lucro obtido. | Possibilidade de reinvestimento de principal e lucro. Não há obrigatoriedade de distribuição mínima de rendimentos. Reinvestimento deve ser realizado até o último dia do 2º mês subsequente ao desinvestimento. | Possibilidade de reinvestimento de principal e lucro. No entanto, a nossa política definida no contrato da SCP, para este lançamento em específico, é a distribuição total dos rendimentos, do principal e do lucro, a cada venda que for realizada. |
| Resgate | Não há. Somente venda das cotas e terceiros; | Não há. Somente venda das cotas e terceiros; | Não há. Somente venda das cotas e terceiros; |
| Tributação Investidores (PF/ PJ) | Ganho de Capital: 20% Rendimentos Regra Geral: 20% Exceção: PF Isento, desde que: (i) cotas estejam admitidas à negociação em bolsa ou mercado de balcão organizado; (ii) mínimo de 50 cotistas; e (iii) cotista não seja titular de cotas representativas de 10% ou mais da totalidade de cotas do FII e/ou de quantidade de cotas que lhe dê direito ao recebimento de 10% ou mais dos rendimentos. | Ganho de Capital: 15% Rendimentos Regra Geral: 15% Exceção: Não há exceção para PF/ PJ investidores locais. | Ganho de Capital: Isento Rendimentos Regra Geral: isentos Exceção: Não há exceção para PF/ PJ investidores locais. |
| Tributação da carteira | Receita Operacional: isenta (venda e compra de imóveis e dividendos da SPE). Receita financeira: Aplicações de Renda Fixa e Renda Variável: 15,00% a 22,50% e isenção no recebimento de rendimentos em LCI, LH, CRI e Cotas de Outros FII. | Receita Operacional: Isenta (ou seja, dividendos da SPE são isentos, no entanto, a SPE é tributada – alíquota aproximada de 6,73% sobre a receita bruta operacional. Receita Financeira: Isenta. | Receita Operacional: Isenta (ou seja, dividendos da SCP são isentos, no entanto, a SCP é tributada – alíquota aproximada de 6,73% sobre a receita bruta operacional. Receita Financeira: Isenta. |
| Prazo para enquadramento da carteira | Não há. Este prazo é definido no Regulamento. | Até o 2º mês subsequente à data de recebimento dos recursos. | Não há prazo. Este prazo é definido no contrato da SCP |
Processo de Investimento – Leilões Judiciais
Os leilões imobiliários podem ser realizados através de leilões judiciais e leilões extrajudiciais.
Conceito Jurídico
Os bens dos devedores são penhorados para serem vendidos em leilão judicial, de modo que o dinheiro obtido com a venda seja revertido para os respectivos credores
Procedimento
O leilão é realizado em duas datas; na primeira o valor mínimo é o da avaliação judicial; na segunda data o imóvel será vendido até por 50% do valor da avaliação
Alto retorno
A possibilidade de comprar imóveis em leilão até pela metade do valor de mercado faz com que este tipo de investimento imobiliário proporcione uma alta rentabilidade
Baixo risco
O valor pago pelo arrematante fica depositado em conta judicial vinculada ao processo. Caso seja constatada alguma nulidade processual, que torne nula a arrematação, o valor depositado é inteiramente restituído, com correção.
Leilões judiciais
| MOTIVO | Realizados por determinação de um Juiz de direito nos autos de um processo judicial, para que o valor obtido com a venda do imóvel do devedor seja revertido para os seus credores; |
| FORMA | Presencial ou Eletrônico. O licitante vencedor será aquele que efetuar o maior lance acima do valor mínimo: Primeira data: Valor da avaliação judicial, que é realizada por um Oficial de Justiça Avaliador; Segunda data: Até 50% abaixo do valor da avaliação judicial. |
| ARREMATAÇÃO E PAGAMENTO | à vista sobre lance ofertado, mediante depósito judicial. Poderá haver estipulação em sentido diverso, determinando-se o pagamento de 30% à vista e o restante em até 15 dias. |
Leilões extrajudiciais
| MOTIVO | Mais abrangentes. Provenientes de alienação fiduciária em garantia, realizados por instituições financeiras e incorporadoras, quando o devedor deixa de efetuar o pagamento das parcelas do financiamento imobiliário; |
| FORMA | Presencial ou Eletrônico. Primeiro leilão: O valor mínimo de venda será o valor indicado no contrato de alienação fiduciária ou o valor utilizado como base de cálculo do ITBI; Segundo leilão: Valor da dívida, acrescido dos encargos legais e contratuais. |
| ARREMATAÇÃO E PAGAMENTO | Variáveis. Dependem do estipulado no edital de leilão. Na maioria dos casos, o pagamento deverá ser efetuado à vista; |
Critério de investimento
Por meio de equipe altamente especializada, identificar imóveis em leilões que atendam a duas premissas fundamentais:
1 – Segurança: somente adquirimos imóveis que forem previamente aprovados pela nossa auditoria jurídica (100% de assertividade em mais de 556 operações realizadas);
2 – Lucratividade: somente adquirimos imóveis cujos nossos estudos indiquem que tem alta lucratividade e liquidez.
Procedimentos de seleção de imóveis
Por meio dos nossos gestores, selecionamos os imóveis com base nas seguintes etapas:
(i) identificação das oportunidades de imóveis a serem leiloados, e que estejam com substancial deságio em relação ao valor de mercado, conforme estimado por nossa equipe de consultores;
(ii) realização de criteriosa auditoria jurídica (due diligence) do processo judicial ou do procedimento extrajudicial que levou o imóvel a leilão, além da apuração de eventuais dívidas e ônus que venham a incidir sobre o bem, a fim de garantir que o mesmo seja adquirido de forma livre e desembaraçada de débitos;
(iii) se o estudo de viabilidade jurídica for positivo, por meio do nosso comitê interno de investimento, verificamos a capacidade lucrativa de cada operação, decidindo o valor máximo do lance para arrematação de cada imóvel, considerando os custos envolvidos, a estimativa do valor de mercado, a liquidez e a finalidade do investimento.